Obniżka stóp procentowych = niższe raty kredytów
W pierwszej połowie września doszło do trzeciej w tym roku obniżki stóp. RPP 4 września 2025 r. ścięła stopę referencyjną NBP o 0,25 p.p., do 4,75% – najniżej od połowy 2022 r. Rynek wyprzedzał ten ruch: już pod koniec sierpnia WIBOR 3M spadł w okolice 4,82%, zjeżdżając poniżej ówczesnej stopy NBP (5,00%).
Efekt odczuli kredytobiorcy ze zmiennym oprocentowaniem. Symulacje pokazują wyraźny spadek rat:
- kredyt 300 tys. zł – rata w dwa miesiące niższa o >80 zł,
- kredyt 700 tys. zł – rata w dół o ok. 200 zł,
- kredyt 1 mln zł – rata niższa o ok. 276 zł (ponad 3 tys. zł oszczędności rocznie).
Po wrześniowej decyzji WIBOR 3M szybko zbliżył się do 4,75%, co daje ok. 5 zł mniej na każdej racie na każde 100 tys. zł kapitału. Część prognoz dopuszcza dalsze łagodzenie polityki pieniężnej do ok. 4,5% na koniec 2025 r. Gdyby tak się stało, rata przykładowego kredytu 500 tys. zł mogłaby zejść poniżej 3200 zł (z ~3300 zł obecnie i 3438 zł dwa miesiące temu). Jednocześnie prezes NBP sygnalizuje, że kolejna obniżka w 2025 r. nie jest przesądzona – wszystko zależy od ścieżki inflacji.
Zdolność kredytowa i popyt na hipoteki nadal rosną
Niższe stopy = wyższa zdolność kredytowa. We wrześniu banki podniosły maksymalne kwoty finansowania – w porównaniu z sierpniem wzrosty sięgały od kilku do nawet 20 tys. zł. Co ważne, już dwa banki były gotowe sfinansować modelowej rodzinie 2+1 z dochodem 15 tys. zł netto ponad 1,2 mln zł kredytu. Mimo możliwej przerwy w dalszych cięciach stóp, obecny poziom zdolności to najlepszy wynik od lat.
Po stronie popytu: w czerwcu liczba wnioskujących o kredyt mieszkaniowy sięgnęła ~37,5 tys. (+36,6% r/r), a BIK Indeks Popytu urósł o 47,1% r/r. Średnia wnioskowana kwota ustanowiła rekord ok. 477 tys. zł (+7,7% r/r). Sierpień przyniósł sezonowe wyhamowanie (ok. 35,3 tys. wniosków; -14% m/m), ale nadal to +34% r/r. Banki utrzymują wysoką skłonność do udzielania kredytów – w lipcu podpisano 22,4 tys. nowych umów (+15% m/m). Ceny mieszkań w największych miastach od połowy lata są stabilne, co sprzyja decyzjom zakupowym.
WIBOR pod lupą: opinia Rzecznika TSUE
11 września Rzecznik Generalny TSUE wydała opinię w sprawie hipotek opartych na WIBOR. Dwa kluczowe wnioski:
- Można badać klauzulę oprocentowania opartą na WIBOR pod kątem uczciwości wobec konsumenta (o ile stosowanie wskaźnika nie wynika wprost z prawa krajowego). Liczy się przejrzystość i sposób wyjaśnienia działania wskaźnika w umowie.
- Nie można kwestionować samej metody kalkulacji WIBOR w trybie abuzywności klauzul.
To ważny sygnał dla posiadaczy ok. 1,9 mln złotowych kredytów mieszkaniowych ze zmienną stopą. Opinia nie jest wyrokiem, ale często wskazuje kierunek. Masowe unieważnienia kredytów nie są scenariuszem bazowym; możliwe natomiast większe wymagania informacyjne wobec banków i dodatkowe argumenty dla klientów w sprawach o brak transparentności.
Równolegle trwają prace nad ujednoliconym wzorcem umowy kredytu hipotecznego (inicjatywy EKF oraz UOKiK). Celem jest prostszy język i eliminacja niejasnych zapisów (m.in. zasady rekompensaty za wcześniejszą spłatę przy stopie stałej). Proponuje się, by oferty stałej stopy obejmowały maks. 5 lat, z wyborem między stałą a zmienną. Finalny wzorzec EKF ma być gotowy do końca września 2025 r.
Programy rządowe: kredyt bez wkładu własnego i dopłaty
Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy (gwarancja BGK) działa, choć uczestniczy w nim ograniczona liczba instytucji (m.in. Alior, BOŚ, Pekao, PKO BP, Santander oraz wybrane banki spółdzielcze). Banki upraszczają procedury, aby szybciej przeprowadzać klientów przez proces.
Przypomnienie zasad wkładu własnego:
- standard KNF: 20%,
- wiele banków akceptuje 10% przy dodatkowym zabezpieczeniu (np. ubezpieczenie brakującego wkładu),
- część instytucji nadal wymaga pełnych 20%,
- w programie BGK możliwy jest formalnie 0% wkładu własnego (gwarancja zastępuje środki własne, z określonymi limitami i warunkami).
Kredyty gotówkowe: oprocentowanie, RRSO i dostępność
Obniżka stóp sprowadziła limit ustawowy nominalnego oprocentowania kredytów konsumenckich do 16,5% w skali roku. Najlepsze oferty i tak są dużo niżej: często oprocentowanie 8–10%, prowizja 0%, RRSO <10%. Spada również oprocentowanie kart kredytowych i limitów w rachunku.
Zauważalny jest wzrost akcji kredytowej i większa elastyczność banków w ocenie dochodów:
- umowy cywilnoprawne i działalność gospodarcza są szerzej akceptowane (liczy się regularność wpływów),
- możliwe uwzględnienie świadczeń (np. 500+/800+) pomocniczo przy liczeniu zdolności,
- konsolidacja starszych, droższych zobowiązań bywa dziś tańsza (RRSO 9–10% zamiast 12–14% rok temu).
Uwaga na pożyczki pozabankowe: prostsze formalnie, ale zwykle znacznie droższe (wysokie RRSO, krótkie terminy). Najpierw porównaj oferty bankowe, dopiero potem rozważ alternatywy.
Kredyty samochodowe: nowe vs używane oraz leasing
Nowe auta często mają ofertę „0%” w salonie (0% nominalnie), ale całkowity koszt zależy od prowizji, ubezpieczeń i pakietów – sprawdzaj RRSO. Plusem jest długi okres finansowania (zwykle 5–7 lat, czasem do 8–10) i niska wpłata własna.
Używane auta:
- zazwyczaj wyższa wpłata własna (20–30%),
- krótszy okres spłaty (zwykle do 5–6 lat),
- często wymóg AC i ograniczenia wieku pojazdu na koniec finansowania,
- przez szybszą utratę wartości banki ostrożniej podchodzą do ryzyka.
Leasing czy kredyt?
Leasing bywa korzystniejszy podatkowo dla firm (koszty, VAT, prostsze procedury). Kredyt daje własność od początku, elastyczność spłaty i brak limitów użytkowania – częściej wybierany przez konsumentów. Zawsze licz łączny koszt obu opcji.
Co zrobić teraz? (krótka checklista)
- Masz zmienne oprocentowanie? Rozważ nadpłatę lub refinansowanie – rata spadła, a banki chętnie negocjują marże.
- Planujesz zakup mieszkania? Sprawdź zdolność kredytową za aktualny miesiąc – jest najwyższa od lat.
- Mały wkład własny? Porównaj banki akceptujące 10% i oceń, czy kwalifikujesz się do gwarancji BGK (0%).
- Kredyt gotówkowy/konsolidacja? Szukaj RRSO <10%, unikaj długich kosztownych ubezpieczeń.
- Auto na kredyt? Dla nowych policz RRSO „0%”; dla używanych sprawdź wkład, AC i okres. Porównaj z leasingiem.
- Śledź temat WIBOR/TSUE – to może zmienić standardy informacyjne i zapisy umów w najbliższych miesiącach.
Podsumowanie
Wrzesień 2025 to lepsze warunki finansowania: niższe raty, wyższa zdolność, stabilne ceny mieszkań i prace nad przejrzystymi umowami. To dobry moment, by porównać oferty, negocjować marże i porządkować długi. Zachowaj rozsądek przy nowych zobowiązaniach i korzystaj z poprawy koniunktury – ale z kalkulatorem w ręku.
FAQ – Nowości dla pożyczkobiorców (7–19 września 2025)
1. O ile spadły raty kredytów hipotecznych po obniżce stóp we wrześniu 2025?
Po wrześniowej obniżce stóp procentowych rata kredytu hipotecznego zmniejszyła się średnio o 80–90 zł na każde 300 tys. zł zadłużenia. W przypadku wyższych kwot oszczędności są większe – przy kredycie 1 mln zł rata spadła aż o około 276 zł miesięcznie.
2. Czy banki wymagają teraz niższego wkładu własnego?
Standardowo KNF rekomenduje 20% wkładu, ale wiele banków akceptuje 10% przy dodatkowym zabezpieczeniu (np. ubezpieczeniu brakującego wkładu). Dzięki gwarancji BGK w programie Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy możliwy jest kredyt nawet przy 0% wkładu.
3. Co oznacza opinia TSUE o WIBOR dla kredytobiorców?
Opinia Rzecznika Generalnego TSUE nie podważa samego istnienia WIBOR, ale daje możliwość kwestionowania w sądach nieprzejrzystych zapisów w umowach kredytowych. Banki będą musiały lepiej informować klientów o ryzyku zmiennej stopy.
4. Jak zmieniło się oprocentowanie kredytów gotówkowych we wrześniu 2025?
Maksymalne oprocentowanie ustawowe spadło do 16,5% w skali roku. W praktyce najlepsze oferty kredytów gotówkowych zaczynają się od 8–10% nominalnie, z prowizją 0% i RRSO poniżej 10%.
5. Czy można dostać kredyt gotówkowy bez umowy o pracę?
Tak. Coraz więcej banków akceptuje dochody z umów cywilnoprawnych (zlecenie, o dzieło) oraz z działalności gospodarczej. Ważna jest regularność wpływów i udokumentowanie ich ciągłości.
6. Czym różni się kredyt samochodowy na auto nowe od kredytu na używane?
Na nowe auta banki oferują dłuższy okres spłaty (nawet do 10 lat) i niski wkład własny, czasem z promocją „0%”. Kredyt na samochód używany wymaga zazwyczaj wyższego wkładu (20–30%), krótszego okresu spłaty (5–6 lat) i dodatkowych zabezpieczeń, np. polisy AC.
7. Kredyt czy leasing – co wybrać przy zakupie auta?
Leasing jest korzystny podatkowo dla firm i ma prostsze procedury, ale auto formalnie nie jest własnością klienta do końca umowy. Kredyt daje pełną własność pojazdu od początku, większą swobodę w sprzedaży i brak limitów użytkowania.
8. Czy to dobry moment na konsolidację kredytów?
Tak. Obniżki stóp procentowych spowodowały, że RRSO kredytów konsolidacyjnych spadło do ok. 9–10% (w 2024 r. wynosiło nawet 12–14%). To dobry moment, aby obniżyć raty i połączyć kilka zobowiązań w jedno.