Kredyty hipoteczne to jedna z najpopularniejszych form finansowania zakupu nieruchomości. Wiele osób marzy o własnym mieszkaniu lub domu, ale nie ma wystarczających oszczędności, aby je kupić za gotówkę. Dlatego decydują się na zaciągnięcie kredytu w banku, który pożycza im pieniądze na określony czas i pobiera od nich odsetki. Kredyty hipoteczne są zabezpieczone hipoteką na nieruchomości, co oznacza, że w razie niespłacania rat bank może przejąć i sprzedać nieruchomość, aby odzyskać swoje pieniądze.
Koszt kredytu hipotecznego zależy od wielu czynników, takich jak:
- wysokość kredytu,
- okres spłaty,
- wkład własny,
- wartość nieruchomości,
- oprocentowanie.
Oprocentowanie kredytu hipotecznego jest jednym z najważniejszych elementów, które wpływają na wysokość raty i całkowity koszt kredytu. Oprocentowanie kredytu hipotecznego składa się z dwóch składników: stopy bazowej i marży banku. Stopa bazowa jest to wskaźnik rynkowy, który odzwierciedla koszt pieniądza na rynku międzybankowym. Marża banku jest to narzut, który bank dolicza do stopy bazowej i stanowi jego zysk z udzielania kredytu.
W Polsce najczęściej stosowaną stopą bazową jest WIBOR (Warsaw Interbank Offered Rate), czyli średnia stawka, po której banki oferują sobie pożyczki na określony czas. WIBOR jest ustalany codziennie przez Związek Banków Polskich na podstawie notowań kilkunastu banków. Istnieją różne rodzaje WIBOR-u w zależności od okresu, na jaki dotyczy pożyczka, np. WIBOR 3M (na 3 miesiące), WIBOR 6M (na 6 miesięcy) itd. Banki stosują WIBOR jako stopę bazową do oprocentowania kredytów hipotecznych i aktualizują je co 3 lub 6 miesięcy.
WIBOR jest zależny od wielu czynników makroekonomicznych, takich jak inflacja, stopy procentowe NBP, sytuacja gospodarcza kraju i świata itd. Im wyższy jest WIBOR, tym wyższe są raty kredytów hipotecznych i tym droższy jest kredyt dla kredytobiorcy.
W ostatnich latach WIBOR znacznie wzrósł w związku z podwyżkami stóp procentowych przez Radę Polityki Pieniężnej (RPP). RPP to organ, który decyduje o wysokości stóp procentowych NBP, czyli cenach pieniądza w gospodarce. Stopy procentowe NBP wpływają na koszt kredytów i lokat oraz na siłę nabywczą pieniądza. RPP podnosi stopy procentowe, gdy chce ograniczyć inflację, czyli wzrost cen towarów i usług. RPP obniża stopy procentowe, gdy chce pobudzić wzrost gospodarczy i konsumpcję.
W latach 2019-2020 RPP obniżyła stopy procentowe do rekordowo niskiego poziomu 0,1%, aby złagodzić skutki pandemii koronawirusa dla gospodarki. To spowodowało spadek WIBOR-u i tanie kredyty hipoteczne. Jednak w 2021 roku inflacja zaczęła gwałtownie rosnąć i osiągnęła w lutym 2023 roku poziom 18,4%, co było najwyższym wynikiem od 1991 roku. Wysoka inflacja oznacza, że pieniądze tracą na wartości i kupują mniej towarów i usług. Dlatego RPP zdecydowała się na podwyżki stóp procentowych, aby zahamować inflację i utrzymać stabilność cenową. Od czerwca 2021 roku do września 2022 roku RPP podniosła stopy procentowe siedem razy, z 0,1% do 6,75%. To spowodowało wzrost WIBOR-u i drogie kredyty hipoteczne. Rata kredytu hipotecznego w wysokości 300 tys. zł na 25 lat wzrosła w tym czasie z około 1000 zł do ponad 2000 zł.
Od września 2022 roku RPP nie podnosi już stóp procentowych, ponieważ oczekuje spadku inflacji w kolejnych miesiącach. Faktycznie, inflacja zaczęła się obniżać i w lipcu 2023 roku wyniosła 10,8%. Według prognoz średnioroczny odczyt w 2023 roku wyniesie 11,9%, a w 2024 roku ma znacznie wyhamować, aż do 5,2%. W 2025 roku ma już wynieść 3,6%. Nadal jest to więcej, niż wynosi cel inflacyjny NBP, czyli 2,5%, z dopuszczalnymi odchyleniami w dół lub w górę o 1 punkt procentowy.
Spadek inflacji oznacza, że RPP może w końcu obniżyć stopy procentowe, co przełoży się na spadek WIBOR-u i rat kredytów hipotecznych. Rynek oczekuje, że RPP zacznie obniżać stopy procentowe już w październiku 2023 roku. Według instrumentu FRA (Forward Rate Agreement), który odzwierciedla oczekiwania rynku co do przyszłego poziomu stóp procentowych, stopa referencyjna NBP będzie na poziomie powyżej 1% w styczniu 2023 roku. To oznacza, że WIBOR może spaść poniżej 2% w ciągu najbliższych miesięcy.
Jednak WIBOR nie jest jedynym czynnikiem, który wpływa na koszt kredytu hipotecznego. Drugim składnikiem oprocentowania jest marża banku, która jest ustalana indywidualnie przez każdy bank i zależy od wielu czynników, takich jak zdolność kredytowa kredytobiorcy, wysokość wkładu własnego, wartość nieruchomości itd. Marża banku nie może być jednak wyższa niż 1,5 punktu procentowego. Marża banku jest stała przez cały okres kredytowania i nie zmienia się wraz ze zmianami WIBOR-u.
Oznacza to, że nawet jeśli WIBOR spadnie do bardzo niskiego poziomu, to marża banku nadal będzie stanowić znaczną część oprocentowania kredytu hipotecznego. Dlatego spadek rat kredytów hipotecznych może być ograniczony przez wysokość marży bankowej.
Co więcej, od stycznia 2024 roku WIBOR ma zostać zastąpiony przez nowy wskaźnik WIRON (Warsaw Interest Rate Overnight), który ma lepiej odzwierciedlać koszt pieniądza na rynku międzybankowym. WIRON jest ustalany na podstawie oprocentowania depozytów zakładanych na jeden dzień (overnight) przez banki i inne instytucje finansowe oraz duże przedsiębiorstwa. WIRON ma być niższy niż WIBOR i bardziej stabilny.