Kredyt hipoteczny to jedno z najpopularniejszych i najtańszych źródeł finansowania zakupu własnego mieszkania lub domu. Jednak zaciągnięcie takiego zobowiązania wiąże się z wieloletnią spłatą i wymaga odpowiedzialnego podejścia. Jak więc wybrać najlepszy kredyt hipoteczny w 2023 roku? Na co zwrócić uwagę przy porównywaniu ofert banków? Jak skorzystać z rządowych programów wspierających kredytobiorców? Odpowiadamy na te i inne pytania w naszym poradniku.
Na co zwrócić uwagę przy wyborze kredytu hipotecznego?
Wybór kredytu hipotecznego nie jest prosty, ponieważ każdy bank ma swoje własne warunki i kryteria. Dlatego warto porównać kilka ofert i sprawdzić, która z nich jest najbardziej korzystna dla naszej sytuacji finansowej i oczekiwań. Oto najważniejsze parametry, na które należy zwrócić uwagę przy wyborze kredytu hipotecznego:
- Oprocentowanie – to koszt, jaki płacimy za pożyczenie pieniędzy od banku. Oprocentowanie może być stałe lub zmienne. W przypadku oprocentowania stałego, wysokość raty jest niezmienna przez cały okres kredytowania. W przypadku oprocentowania zmiennego, wysokość raty może się zmieniać w zależności od zmian stopy referencyjnej (np. WIBOR) lub kursu waluty obcej (w przypadku kredytów walutowych). Oprocentowanie zmiennego jest zazwyczaj niższe od stałego, ale wiąże się z większym ryzykiem i nieprzewidywalnością.
- Marża – to dodatkowy koszt, jaki bank nalicza do stopy referencyjnej lub kursu waluty obcej w przypadku oprocentowania zmiennego. Marża jest ustalana indywidualnie przez bank i może być negocjowana przez klienta. Im niższa marża, tym niższy koszt kredytu.
- Prowizja – to jednorazowa opłata, jaką bank pobiera za udzielenie kredytu. Prowizja może być ustalona jako procent od kwoty kredytu lub jako stała kwota. Prowizja może być również zerowa lub obniżona w ramach promocji lub przy spełnieniu dodatkowych warunków (np. założenie konta osobistego czy ubezpieczenie nieruchomości).
- RRSO – to rzeczywista roczna stopa oprocentowania, która pokazuje całkowity koszt kredytu w skali roku. RRSO uwzględnia nie tylko oprocentowanie, marżę i prowizję, ale także inne opłaty i ubezpieczenia związane z kredytem. Im niższe RRSO, tym tańszy kredyt.
- Wkład własny – to część wartości nieruchomości, którą musimy sfinansować ze swoich środków. Wkład własny jest wymagany przez banki jako forma zabezpieczenia kredytu. Minimalny wkład własny wynosi obecnie 20% wartości nieruchomości, ale może być obniżony do 10% lub nawet do 0% przy skorzystaniu z rządowych programów wspierających kredytobiorców (o nich poniżej).
- Okres kredytowania – to czas, w którym musimy spłacić cały kredyt wraz z odsetkami. Okres kredytowania może wynosić od kilku do nawet 35 lat. Im dłuższy okres kredytowania, tym niższa rata, ale tym wyższy łączny koszt kredytu. Im krótszy okres kredytowania, tym wyższa rata, ale tym niższy łączny koszt kredytu.
Jak porównać oferty kredytów hipotecznych?
Porównanie ofert kredytów hipotecznych może być czasochłonne i skomplikowane, ponieważ każdy bank ma swoje własne warunki i kryteria. Dlatego warto skorzystać z narzędzi, które ułatwiają nam to zadanie. Jednym z takich narzędzi jest ranking kredytów hipotecznych, który pokazuje najatrakcyjniejsze oferty dostępne na rynku. Ranking kredytów hipotecznych nie tylko pokazuje najważniejsze parametry, takie jak oprocentowanie, marża, prowizja, RRSO, wkład własny i okres kredytowania, ale także wskazuje konkretne różnice w składowych kosztu całkowitego. Na całkowity koszt kredytu hipotecznego składa się m.in. kwota do spłaty, rata miesięczna i odsetki.
Przykładem takiego rankingu jest Kredyt hipoteczny 2023 – ranking kredytów hipotecznych | SMART Bankier.pl, który pozwala na porównanie ofert banków według kwoty i okresu kredytowania oraz według oprocentowania stałego lub zmiennego. Ranking jest aktualizowany na bieżąco i uwzględnia najnowsze dane z rynku.
Innym narzędziem, które może pomóc nam w wyborze najlepszego kredytu hipotecznego, jest kalkulator kredytu hipotecznego, który pozwala na symulację wysokości raty i kosztu kredytu przy różnych parametrach. Kalkulator kredytu hipotecznego pozwala nam również na sprawdzenie, jak zmiany stopy referencyjnej lub kursu waluty obcej mogą wpłynąć na wysokość raty w przypadku oprocentowania zmiennego.
Przykładem takiego kalkulatora jest Kalkulator kredytu hipotecznego – 17Bankow.com, który pozwala na wprowadzenie kwoty i okresu kredytowania oraz wybranie oprocentowania stałego lub zmiennego. Kalkulator pokazuje nam wysokość raty miesięcznej, kwotę do spłaty, RRSO oraz harmonogram spłaty z podziałem na kapitał i odsetki.
Jak skorzystać z rządowych programów wspierających kredytobiorców?
W 2023 roku rząd planuje wprowadzić dwa nowe programy wspierające kredytobiorców: Bezpieczny Kredyt 2 procent i Konto Mieszkaniowe. Oba programy mają na celu ułatwić zakup własnego mieszkania lub domu osobom o niskich lub średnich dochodach.
Aby skorzystać z rządowych programów wspierających kredytobiorców, należy spełnić określone warunki i złożyć odpowiednie wnioski. Oto, co trzeba zrobić:
- Bezpieczny Kredyt 2 procent – aby skorzystać z tego programu, należy złożyć wniosek o kredyt hipoteczny w banku, który przystąpił do programu. Bank sprawdzi naszą zdolność kredytową i dochody oraz dokona wyceny nieruchomości. Jeśli spełnimy warunki banku i programu, bank złoży wniosek o gwarancję do BGK. Jeśli BGK wyda pozytywną decyzję, bank udzieli nam kredytu hipotecznego bez wkładu własnego lub z minimalnym wkładem własnym. Będziemy musieli zapłacić jednorazową opłatę za gwarancję w wysokości 1% kwoty kredytu oraz regularną składkę za gwarancję w wysokości 0,5% kwoty kredytu rocznie.
- Konto Mieszkaniowe – aby skorzystać z tego programu, należy założyć specjalne konto oszczędnościowe w banku, który przystąpił do programu. Na to konto będziemy wpłacać regularnie środki na cel mieszkaniowy. Po upływie co najmniej 3 lat będziemy mogli wykorzystać zgromadzone środki na zakup lub budowę własnego mieszkania lub domu. Państwo dopłaci nam do naszych oszczędności 15% kwoty wpłaconej na konto, ale nie więcej niż 30 tys. zł. Aby otrzymać dopłatę, należy spełnić warunki dochodowe i nie posiadać innego mieszkania lub domu na własność.
Jakie są wymagania, aby otrzymać dopłatę z Konto Mieszkaniowe?
Aby otrzymać dopłatę z Konto Mieszkaniowe, należy spełnić następujące warunki:
- Ukończyć co najmniej 13 lat i nie skończyć 45 lat w dniu założenia konta.
- Nie posiadać innego konta oszczędnościowego lub lokaty na cele mieszkaniowe, chyba że zostało zamknięte przed ukończeniem 18. roku życia i nie została wypłacona premia mieszkaniowa.
- Nie posiadać własnego mieszkania, domu jednorodzinnego lub spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego, chyba że spełnia się wyjątki określone w ustawie (np. posiadanie niewielkiego lokalu i zamieszkiwanie z co najmniej dwójką dzieci).
- Osiągać dochody nieprzekraczające określonych limitów (np. 120 tys. zł rocznie dla osoby samotnej lub 180 tys. zł rocznie dla małżeństwa).
- Dokonywać regularnych wpłat na konto w wysokości od 500 zł do 2 tys. zł miesięcznie, z możliwością jednomiesięcznych wakacji od oszczędzania w każdym roku.
- Prowadzić konto przez co najmniej 3 lata i nie dłużej niż 10 lat.
- Wykorzystać zgromadzone środki na zakup lub budowę pierwszego mieszkania lub domu jednorodzinnego lub na inny cel mieszkaniowy określony w ustawie (np. wkład mieszkaniowy w spółdzielni mieszkaniowej, partycypacja w SIM albo TBS, nabycie prawa własności nieruchomości gruntowej w celu budowy domu jednorodzinnego) w ciągu 5 lat od zakończenia oszczędzania.
Jeśli spełnimy te warunki, otrzymamy od państwa premię mieszkaniową równą 15% kwoty wpłaconej na konto, ale nie więcej niż 30 tys. zł. Premia będzie naliczana corocznie i wypłacana jednorazowo przy wykorzystaniu środków na cel mieszkaniowy. Premia będzie waloryzowana według wskaźnika inflacji lub wskaźnika zmiany wartości ceny 1 m2 powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego, w zależności od tego, który jest korzystniejszy dla oszczędzającego.
Aby założyć Konto Mieszkaniowe, należy zgłosić się do banku, który przystąpił do programu Pierwsze Mieszkanie i podpisać umowę o prowadzenie konta. Bank sprawdzi nasze dane osobowe, dochody i sytuację mieszkaniową oraz poinformuje nas o warunkach i opłatach związanych z kontem. Będziemy musieli również wyrazić zgodę na przekazywanie danych do Banku Gospodarstwa Krajowego (BGK), który jest instytucją odpowiedzialną za nadzór nad programem.