Kredyty hipoteczne w Polsce mogą spadać w najbliższych miesiącach, jeśli spełnią się oczekiwania rynku co do obniżki stóp procentowych przez Radę Polityki Pieniężnej (RPP). Stopy procentowe NBP wpływają na koszt kredytów i lokat oraz na siłę nabywczą pieniądza. RPP podnosi stopy procentowe, gdy chce ograniczyć inflację, czyli wzrost cen towarów i usług. RPP obniża stopy procentowe, gdy chce pobudzić wzrost gospodarczy i konsumpcję.
W latach 2019-2020 RPP obniżyła stopy procentowe do rekordowo niskiego poziomu 0,1%, aby złagodzić skutki pandemii koronawirusa dla gospodarki. To spowodowało spadek WIBOR-u i tanie kredyty hipoteczne. Jednak w 2021 roku inflacja zaczęła gwałtownie rosnąć i osiągnęła w lutym 2023 roku poziom 18,4%, co było najwyższym wynikiem od 1991 roku. Wysoka inflacja oznacza, że pieniądze tracą na wartości i kupują mniej towarów i usług. Dlatego RPP zdecydowała się na podwyżki stóp procentowych, aby zahamować inflację i utrzymać stabilność cenową. Od czerwca 2021 roku do września 2022 roku RPP podniosła stopy procentowe siedem razy, z 0,1% do 6,75%. To spowodowało wzrost WIBOR-u i drogie kredyty hipoteczne. Rata kredytu hipotecznego w wysokości 300 tys. zł na 25 lat wzrosła w tym czasie z około 1000 zł do ponad 2000 zł.
Od września 2022 roku RPP nie podnosi już stóp procentowych, ponieważ oczekuje spadku inflacji w kolejnych miesiącach. Faktycznie, inflacja zaczęła się obniżać i w lipcu 2023 roku wyniosła 10,8%. Według prognoz średnioroczny odczyt w 2023 roku wyniesie 11,9%, a w 2024 roku ma znacznie wyhamować, aż do 5,2%. W 2025 roku ma już wynieść 3,6%. Nadal jest to więcej, niż wynosi cel inflacyjny NBP, czyli 2,5%, z dopuszczalnymi odchyleniami w dół lub w górę o 1 punkt procentowy.
Spadek inflacji oznacza, że RPP może w końcu obniżyć stopy procentowe, co przełoży się na spadek WIBOR-u i rat kredytów hipotecznych. Rynek oczekuje, że RPP zacznie obniżać stopy procentowe już w październiku 2023 roku. Według instrumentu FRA (Forward Rate Agreement), który odzwierciedla oczekiwania rynku co do przyszłego poziomu stóp procentowych, stopa referencyjna NBP będzie na poziomie powyżej 1% w styczniu 2023 roku. To oznacza, że WIBOR może spaść poniżej 2% w ciągu najbliższych miesięcy.
Jednak WIBOR nie jest jedynym czynnikiem, który wpływa na koszt kredytu hipotecznego. Drugim składnikiem oprocentowania jest marża banku, która jest ustalana indywidualnie przez każdy bank i zależy od wielu czynników, takich jak zdolność kredytowa kredytobiorcy, wysokość wkładu własnego, wartość nieruchomości itd. Marża banku nie może być jednak wyższa niż 1,5 punktu procentowego. Marża banku jest stała przez cały okres kredytowania i nie zmienia się wraz ze zmianami WIBOR-u.
Oznacza to, że nawet jeśli WIBOR spadnie do bardzo niskiego poziomu, to marża banku nadal będzie stanowić znaczną część oprocentowania kredytu hipotecznego. Dlatego spadek rat kredytów hipotecznych może być ograniczony przez wysokość marży bankowej.
Co więcej, od stycznia 2024 roku WIBOR ma zostać zastąpiony przez nowy wskaźnik WIRON (Warsaw Interest Rate Overnight), który ma lepiej odzwierciedlać koszt pieniądza na rynku międzybankowym. WIRON jest ustalany na podstawie oprocentowania depozytów zakładanych na jeden dzień (overnight) przez banki i inne instytucje finansowe oraz duże przedsiębiorstwa. WIRON ma być niższy niż WIBOR i bardziej stabilny.
Wprowadzenie WIRON-u ma na celu zwiększenie wiarygodności i przejrzystości rynku stóp procentowych oraz dostosowanie go do europejskich standardów. Nie wiadomo jednak, jak wpłynie to na koszt kredytów hipotecznych, ponieważ banki będą musiały dostosować swoje marże do nowego wskaźnika.
Podsumowując, kredyty hipoteczne w Polsce mogą spadać w najbliższych miesiącach, jeśli RPP obniży stopy procentowe i spowoduje spadek WIBOR-u. Jednak obniżka rat może być niewielka, ponieważ marża banku nadal będzie stanowić znaczną część oprocentowania kredytu hipotecznego. Dodatkowo, wprowadzenie nowego wskaźnika WIRON-u może wprowadzić niepewność co do przyszłych kosztów kredytowych. Dlatego kredytobiorcy powinni dokładnie analizować oferty banków i porównywać warunki kredytowania przed podjęciem decyzji o zaciągnięciu kredytu hipotecznego. Jeśli chcesz dowiedzieć się więcej o kredytach hipotecznych w Polsce, zapoznaj się z artykułem na portalu ranking-kredyty.com.pl, który omawia prognozy kosztów dla kredytów hipotecznych w 2023 roku. Możesz również skorzystać z kalkulatora na stronie FXMAG INWESTOR, który pomoże Ci obliczyć ratę i całkowity koszt kredytu hipotecznego.