Zdolność kredytowa w hipotekach wróciła do wzrostów. Profilowa rodzina z dochodem 15 tys. zł netto może w lipcu 2026 r. liczyć średnio na ok. 10 tys. zł finansowania więcej niż miesiąc wcześniej, a po raz pierwszy w historii zestawień Bankier.pl każdy badany bank proponuje takiej rodzinie ponad 1 mln zł. Problem w tym, że bank, który oferuje najwięcej, wcale nie składa najlepszej propozycji — i to widać w liczbach.
Zdolność kredytowa hipoteka 2026 — dlaczego znowu rośnie
Mechanizm jest prosty i nie ma w nim nic z uprzejmości banków. Zdolność kredytowa jest pochodną ceny pieniądza: kiedy oprocentowanie w cenniku spada, spada rata, a przy niższej racie ten sam dochód „udźwignie” wyższą kwotę kredytu. Odwrotnie działa to równie brutalnie — w marcu 2026 r., po serii gwałtownych podwyżek w cennikach banków, szacunki zdolności zaliczyły wyraźne załamanie.
Warto zapamiętać kontekst: Rada Polityki Pieniężnej w lipcu 2026 r. nie zmieniła stóp procentowych — stopa referencyjna NBP pozostaje na poziomie 3,75 proc. To już czwarta z rzędu decyzja o stabilizacji. Wzrost zdolności kredytowej nie jest więc efektem ruchu RPP, lecz konkurencji między bankami i obniżek marż w ich własnych cennikach. WIBOR 3M 14 lipca 2026 r. wynosił 3,83 proc. (stan na 14.07.2026).
To rozróżnienie ma praktyczne znaczenie. Skoro źródłem poprawy są cenniki, a nie stopy, poprawa jest odwracalna decyzją zarządu banku — bez żadnego posiedzenia RPP.
Ile kredytu zaproponują banki rodzinie z dochodem 15 tys. zł
Zestawienie przygotowane dla Bankier.pl na podstawie informacji od banków z 6–10 lipca 2026 r. dotyczy pary z Warszawy z dzieckiem: 29-latka na umowie o pracę na czas nieokreślony (8 tys. zł netto) i 32-latek (7 tys. zł netto), bez innych zobowiązań i bez negatywnych wpisów w BIK. Założenia symulacji: kredyt na 25 lat, okresowo stałe oprocentowanie, raty równe, LTV 80 proc., ze sprzedażą krzyżową.
| Bank | Maks. zdolność | Szacunkowa rata | DSTI |
|---|---|---|---|
| Bank BPS | 1 350 000 zł | 8 363 zł | 55,8% |
| ING Bank Śląski | 1 282 708 zł | 8 685 zł | 57,9% |
| BNP Paribas | 1 222 168 zł | 7 987 zł | 53,2% |
| Credit Agricole | 1 221 828 zł | 7 687 zł | 51,2% |
| Bank Pekao | 1 190 900 zł | 7 485 zł | 49,9% |
| PKO BP | 1 157 500 zł | 7 219 zł | 48,1% |
| mBank | 1 143 352 zł | 7 500 zł | 50,0% |
| Erste Bank Polska | 1 109 572 zł | 6 880 zł | 45,9% |
| Bank Millennium | 1 023 000 zł | 6 467 zł | 43,1% |
Źródło: zestawienie Bankier.pl na podstawie danych banków z 6–10.7.2026 r. Stan na 16.07.2026.
Haczyk: najwyższa zdolność to najwyższe ryzyko, a nie najlepsza oferta
Nagłówek „każdy bank da ponad milion” brzmi jak dobra wiadomość. Kolumna, której prawie nikt nie czyta, mówi jednak coś innego. DSTI to relacja raty do miesięcznego dochodu — i to ona pokazuje, czym naprawdę różnią się te oferty.
Bank BPS proponuje 1 350 000 zł, ale przy racie 8 363 zł, czyli 55,8 proc. dochodu rodziny. ING idzie jeszcze dalej: rata 8 685 zł to 57,9 proc. dochodu. Na drugim końcu Bank Millennium proponuje 1 023 000 zł przy racie 6 467 zł — 43,1 proc. dochodu.
Różnica między skrajnymi ofertami to 327 tys. zł kwoty kredytu, ale też 2 218 zł różnicy w miesięcznej racie. Banki z czołówki nie są hojniejsze — one po prostu akceptują, że po zapłaceniu raty rodzinie zostanie ok. 6,3–6,6 tys. zł na życie zamiast ok. 8,5 tys. zł. Przy trójce w domu i dochodzie 15 tys. zł to jest różnica między komfortem a balansowaniem.
Zdolność kredytowa nie jest więc rankingiem jakości. To informacja o tym, jak daleko dany bank pozwoli Ci się posunąć. Decyzja, czy chcesz się posunąć aż tak, należy do Ciebie — nie do banku, który zarabia na odsetkach od wyższej kwoty.
Czego te liczby nie pokazują
- To symulacje, nie decyzje kredytowe. Ostateczna kwota wychodzi dopiero po analizie pełnej dokumentacji i może być niższa.
- Zakładają cross-sell. Klient godzi się na dodatkowe produkty (konto, karta, ubezpieczenie) w zamian za lepsze warunki. Bez nich liczby będą niższe, a koszt tych produktów rata nie pokazuje.
- Zakładają czyste BIK i zero zobowiązań. Każdy czynny limit na karcie czy rata pożyczki obniża zdolność — często mocniej, niż klienci się spodziewają.
- Oprocentowanie okresowo stałe oznacza stałą ratę przez pierwsze lata, ale po okresie stałości rata przelicza się na nowo — według stawek, których dziś nikt nie zna.
- Umowa o pracę na czas nieokreślony to najbardziej komfortowy wariant. Przy działalności czy umowie zlecenie liczby wyglądają inaczej.
Co to oznacza dla kredytobiorcy?
1. Nie pytaj „ile dostanę”, tylko „ile chcę spłacać”. Zacznij od raty, którą uniesiesz przy złym miesiącu — nie przy dobrym. Dopiero z tej raty wyprowadź kwotę kredytu. Banki liczą w odwrotną stronę i dlatego wychodzą im takie liczby.
2. Porównaj DSTI, nie kwotę. Jeśli dwa banki proponują podobną kwotę, ale jeden przy DSTI 48 proc., a drugi przy 56 proc., to nie są podobne oferty.
3. Uporządkuj zobowiązania przed wnioskiem. Zamknięcie nieużywanej karty kredytowej czy spłata drobnej raty potrafi podnieść zdolność bardziej niż negocjowanie marży. Jeśli masz kilka rat, sprawdź, czy nie opłaca się połączyć ich w jeden kredyt konsolidacyjny — jedna niższa rata to niższe DSTI w oczach banku.
4. Sprawdź wkład własny. Symulacje zakładają LTV 80 proc., czyli 20 proc. wkładu własnego. Wyższy wkład to niższe LTV, a wskaźnik LTV wpływa na marżę i dostępność oferty.
5. Złóż wnioski w kilku bankach. Rozrzut 327 tys. zł przy identycznym profilu klienta oznacza, że jeden bank to za mało, żeby poznać rynek. Warto wiedzieć, ile trwa decyzja kredytowa i jak zaplanować terminy.
6. Jeśli nie masz umowy o pracę — założenia z tabeli Cię nie dotyczą. Zobacz, jak banki podchodzą do kredytu hipotecznego przy umowie zlecenie.
Aktualne oferty i warunki porównasz w naszej porównywarce kredytów hipotecznych oraz w porównywarce kredytów.
A jeśli chodzi o mniejsze potrzeby niż hipoteka
Po zakupie mieszkania zwykle zostaje wykończenie, meble i sprzęt — a tych kosztów hipoteka najczęściej nie obejmuje. To typowy moment, w którym kredytobiorcy sięgają po kredyt gotówkowy. Zanim to zrobisz, pamiętaj o kolejności: nowe zobowiązanie zaciągnięte przed złożeniem wniosku o hipotekę obniży Twoją zdolność kredytową. Jeśli planujesz oba, najpierw hipoteka, potem reszta.
Gdy przychodzi już czas na finansowanie wykończenia, warto porównać koszt całkowity i RRSO kilku ofert — na przykład kredytu gotówkowego BNP Paribas — zamiast brać pierwszą propozycję z banku, w którym masz hipotekę. Przegląd rynku znajdziesz też w naszym zestawieniu kredytów gotówkowych.
Podsumowanie
Lipiec 2026 r. przyniósł realną poprawę: siedem banków podniosło swoje szacunki wobec czerwca, a próg 1 mln zł przekroczyły wszystkie badane instytucje. To dobra wiadomość dla kupujących. Ale symboliczny „milion dla każdego” nie bierze się z tego, że kredyt stał się bezpieczniejszy — tylko z tego, że jest chwilowo tańszy, a część banków zgadza się oddać w ratę ponad połowę dochodu klienta. Zdolność kredytowa to sufit, a nie rekomendacja. Do sufitu nie trzeba dorastać.
