Kredyt hipoteczny a pożyczka hipoteczna – czym się różnią ?

Pożyczka hipoteczna i kredyt hipoteczny to dwie różne formy finansowania nieruchomości, chociaż nazwy mogą wydawać się podobne. Sprawdź podstawowe różnice między nimi i oceń, która forma finansowania lepiej się u Ciebie sprawdzi.

Pożyczka hipoteczna a kredyt hipoteczny – główne różnice

1. Cel finansowania:
   • Kredyt hipoteczny: Kredyt hipoteczny jest udzielany na zakup lub budowę nieruchomości mieszkalnej. Jest to kredyt, który umożliwia osobom lub rodzinom zakup własnego mieszkania lub domu.
   • Pożyczka hipoteczna: Pożyczka hipoteczna to forma finansowania, w której istniejącego właściciela nieruchomości można zabezpieczyć hipoteką, aby uzyskać środki finansowe na różne cele. Nie jest to kredyt na zakup nieruchomości, ale pożyczka zabezpieczona hipoteką na istniejącym majątku.
2. Cel wykorzystania środków:
   • Kredyt hipoteczny: Środki z kredytu hipotecznego są przeznaczone wyłącznie na zakup lub budowę nieruchomości mieszkalnej. Nie można ich użyć na inne cele.
   • Pożyczka hipoteczna: Środki z pożyczki hipotecznej mogą być używane na różne cele, niekoniecznie związane z nieruchomością. Osoba, która posiada nieruchomość zabezpieczającą hipotekę, może użyć tych środków na dowolny cel, taki jak konsolidacja długów, remont domu, edukację, itp.
3. Procedura zaciągania:
   • Kredyt hipoteczny: Proces uzyskania kredytu hipotecznego może być bardziej rygorystyczny i wymagać szczegółowej oceny zdolności kredytowej, historii kredytowej oraz planu zakupu lub budowy nieruchomości.
   • Pożyczka hipoteczna: Zazwyczaj jest łatwiej uzyskać pożyczkę hipoteczną niż kredyt hipoteczny, ponieważ nieruchomość już istnieje jako zabezpieczenie. Jednakże proces wciąż wymaga oceny zdolności kredytowej, a stawki mogą być wyższe niż przy kredycie hipotecznym.
4. Warunki i oprocentowanie:
   • Kredyt hipoteczny: Warunki i oprocentowanie kredytu hipotecznego zależą od bieżących stawek rynkowych i polityki banku lub instytucji finansowej. Oprocentowanie jest zazwyczaj niższe niż w przypadku pożyczek hipotecznych.
   • Pożyczka hipoteczna: Oprocentowanie pożyczki hipotecznej może być wyższe niż w przypadku kredytu hipotecznego, ponieważ stanowi ona większe ryzyko dla wierzyciela.

Podsumowując, główną różnicą między kredytem hipotecznym a pożyczką hipoteczną jest cel finansowania oraz sposób wykorzystania środków. Kredyt hipoteczny służy zakupowi lub budowie nieruchomości, podczas gdy pożyczka hipoteczna umożliwia zabezpieczenie istniejącej nieruchomości w celu uzyskania środków na różne cele. Warto zawsze dokładnie zapoznać się z warunkami i ofertą przed zaciągnięciem zarówno kredytu hipotecznego, jak i pożyczki hipotecznej.

Kredyt hipoteczny a pożyczka hipoteczna – porównanie w tabeli

Kryterium	Kredyt hipoteczny	Pożyczka hipoteczna
Cel	celowy – zakup, budowa lub remont nieruchomości	dowolny, bez konieczności dokumentowania przeznaczenia
Rozliczenie wydatków	bank kontroluje wydatkowanie środków, przy budowie wypłaca w transzach	środki wypłacane jednorazowo, bez rozliczania faktur
Zabezpieczenie	hipoteka na kupowanej lub budowanej nieruchomości	hipoteka na nieruchomości, którą już posiadasz
Typowe oprocentowanie	niższe	wyższe – wyższe ryzyko po stronie banku
Maksymalny poziom finansowania (LTV)	wyższy, przy wymaganym wkładzie własnym	zwykle niższy – bank finansuje mniejszą część wartości nieruchomości
Wkład własny	wymagany	nie dotyczy – rolę wkładu pełni posiadana nieruchomość
Okres spłaty	zwykle dłuższy	zwykle krótszy

Wkład własny i wskaźnik LTV

Przy kredycie hipotecznym bank finansuje tylko część wartości nieruchomości, a resztę musisz wnieść sam. Relację kwoty kredytu do wartości nieruchomości opisuje wskaźnik LTV (loan to value). Zgodnie z wytycznymi nadzorczymi standardem jest wkład własny na poziomie 20% wartości nieruchomości; część banków dopuszcza 10% pod warunkiem dodatkowego zabezpieczenia, najczęściej ubezpieczenia niskiego wkładu własnego, które podnosi koszt kredytu.

Im niższe LTV, tym zwykle lepsze warunki cenowe – marża bywa uzależniona właśnie od tego progu. Jeśli brakuje Ci niewiele do przekroczenia progu w dół, warto policzyć, czy dołożenie tej kwoty nie obniży marży na cały okres kredytowania.

W pożyczce hipotecznej logika jest odwrotna: nie wnosisz wkładu własnego, ale bank udostępni Ci tylko część wartości posiadanej nieruchomości. Dlatego maksymalna kwota pożyczki hipotecznej zależy przede wszystkim od wyceny Twojego mieszkania lub domu.

Koszty, o których łatwo zapomnieć

Przy obu produktach koszt to nie tylko odsetki. Do rachunku doliczyć trzeba:

• prowizję za udzielenie – czasem do negocjacji, zwłaszcza przy wyższych kwotach;
• wycenę nieruchomości – operat szacunkowy zlecany przez bank lub rzeczoznawcę;
• opłatę sądową za wpis hipoteki do księgi wieczystej – 200 zł;
• podatek od czynności cywilnoprawnych od ustanowienia hipoteki – 19 zł;
• ubezpieczenie nieruchomości z cesją na bank, wymagane przez cały okres kredytowania;
• ubezpieczenie na życie lub niskiego wkładu własnego – jeśli bank je wymaga albo oferuje w zamian za niższą marżę;
• przy zakupie z rynku wtórnego dodatkowo taksę notarialną i PCC od transakcji, które nie są kosztem kredytu, ale obciążają ten sam budżet.

Całość zestaw w jednym miejscu i porównaj przez RRSO oraz całkowitą kwotę do zapłaty, a nie przez samą marżę. Jeśli masz już kredyt hipoteczny i zastanawiasz się nad obniżeniem jego kosztu, sprawdź nasz tekst o tym, kiedy opłaca się refinansowanie kredytu hipotecznego.

Jak przebiega procedura

1. Wstępna ocena budżetu – policz ratę przy kilku wariantach kwoty i okresu, zanim zaczniesz szukać nieruchomości.
2. Zebranie dokumentów – dokumenty tożsamości, dokumenty dochodowe oraz dokumenty dotyczące nieruchomości i jej stanu prawnego.
3. Złożenie wniosków – warto złożyć wniosek w dwóch–trzech bankach, których oferty wcześniej porównałeś, a nie w kilku naraz „na próbę”.
4. Wycena nieruchomości i analiza stanu prawnego, w tym księgi wieczystej.
5. Decyzja kredytowa – przy kredycie hipotecznym bank ma obowiązek przedstawić decyzję w terminie 21 dni od złożenia kompletnego wniosku.
6. Umowa i ustanowienie hipoteki – podpisanie umowy, złożenie wniosku o wpis hipoteki, a następnie wypłata środków jednorazowo lub w transzach.

Pamiętaj, że od umowy o kredyt hipoteczny możesz odstąpić w terminie 14 dni od jej zawarcia. Przed podpisaniem bank ma też obowiązek przekazać Ci formularz informacyjny, który pozwala porównać oferty na tych samych zasadach.

Którą opcję wybrać w konkretnej sytuacji

• Kupujesz mieszkanie lub budujesz dom – właściwym produktem jest kredyt hipoteczny. Pożyczka hipoteczna będzie droższa, a jej celowy odpowiednik istnieje właśnie po to, by obniżyć koszt.
• Masz mieszkanie bez obciążeń i potrzebujesz większej kwoty na dowolny cel – pożyczka hipoteczna będzie zwykle tańsza niż kredyt gotówkowy na tę samą kwotę, choć droższa niż kredyt hipoteczny.
• Chcesz połączyć kilka zobowiązań – porównaj pożyczkę hipoteczną z klasycznym kredytem konsolidacyjnym. Zabezpieczenie hipoteką obniża oprocentowanie, ale wiąże Twoją nieruchomość z długiem na wiele lat.
• Finansujesz remont – sprawdź oba warianty. Kredyt hipoteczny na remont jest tańszy, ale wymaga rozliczania wydatków; pożyczka hipoteczna nie wymaga faktur.

Najczęściej zadawane pytania

Czy pożyczkę hipoteczną można wziąć na mieszkanie obciążone już kredytem?

Bywa to możliwe, ale trudniejsze – bank bierze pod uwagę pozostałe do spłaty zadłużenie i dostępną „wolną” wartość nieruchomości. Przy wysokim saldzie dotychczasowego kredytu dostępna kwota może być niewielka albo wniosek zostanie odrzucony.

Czy muszę udokumentować, na co wydam pożyczkę hipoteczną?

Nie. To jej podstawowa zaleta wobec kredytu hipotecznego – środki są wypłacane bez obowiązku rozliczania faktur. Bank może jednak zapytać o cel we wniosku, bo wpływa to na ocenę ryzyka.

Co grozi, jeśli przestanę spłacać zobowiązanie zabezpieczone hipoteką?

Hipoteka daje bankowi prawo do zaspokojenia się z nieruchomości, co w ostateczności oznacza egzekucję z niej. Dlatego przy obu produktach kluczowe jest realne policzenie raty z zapasem – i kontakt z bankiem przy pierwszych problemach, zanim powstanie zaległość.

Czy można przewalutować lub refinansować takie zobowiązanie?

Refinansowanie w innym banku jest możliwe przy obu produktach. Policz je łącznie z kosztami przeniesienia: nową prowizją, wyceną, opłatą za wpis hipoteki na rzecz nowego banku i wykreślenie starej. Oszczędność na marży musi te koszty przewyższyć.

Co z wcześniejszą spłatą?

Jest możliwa, a koszty podlegają obniżeniu za okres, o który skrócono umowę. Sprawdź jednak w umowie, czy bank przewiduje prowizję za wcześniejszą spłatę i w jakim okresie od zawarcia umowy ją pobiera – zasady różnią się między bankami.

Czy kredyt hipoteczny zawsze wymaga 20% wkładu własnego?

Standardem jest 20%, ale część banków dopuszcza 10% przy dodatkowym zabezpieczeniu, najczęściej ubezpieczeniu niskiego wkładu własnego. To realny koszt, więc warto porównać wariant z niższym wkładem i dopłatą z wariantem z wyższym wkładem i niższą marżą.

Zobacz też: ranking kredytów hipotecznych — aktualne porównanie ofert według RRSO.