Sprzedaż mieszkania przed upływem 5 lat od nabycia w 2026 roku nadal oznacza co do zasady obowiązek zapłaty podatku dochodowego. Dotyczy to zarówno lokalu kupionego, jak i otrzymanego w darowiźnie czy w spadku – choć przy spadku termin liczy się inaczej. Wyjaśniamy, jak policzyć pięcioletni okres, ile wynosi podatek, kiedy składa się PIT-39 i jak legalnie uniknąć daniny dzięki uldze mieszkaniowej.
Sprzedaż mieszkania przed upływem 5 lat – zasada ogólna
Przychód ze sprzedaży nieruchomości jest opodatkowany, jeśli do sprzedaży dochodzi przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie. Podatek wynosi 19% dochodu, czyli różnicy między ceną sprzedaży a kosztami jej uzyskania. Nie jest to podatek od całej ceny, lecz od zarobku na transakcji.
Po upływie pięciu lat sprzedaż jest zwolniona z PIT – niezależnie od tego, ile wyniesie zysk. Wtedy nie trzeba też składać zeznania PIT-39.
Warto pamiętać, że chodzi o podatek dochodowy od osób fizycznych. Dawne opracowania mieszają go z podatkiem od nieruchomości (płaconym corocznie do gminy) albo z podatkiem od zysków kapitałowych z inwestycji finansowych – to inne daniny, z innymi zasadami.
Jak liczyć 5 lat od nabycia
Pięcioletni termin nie biegnie od daty aktu notarialnego, ale od końca roku, w którym mieszkanie nabyłeś. W praktyce oznacza to, że realnie czekasz od nieco ponad czterech do niemal sześciu lat.
| Rok nabycia | Koniec 5-letniego okresu | Sprzedaż bez PIT od |
|---|---|---|
| 2021 | 31.12.2026 | 1.01.2027 |
| 2022 | 31.12.2027 | 1.01.2028 |
| 2023 | 31.12.2028 | 1.01.2029 |
Jeśli kupiłeś mieszkanie w 2021 roku i planujesz sprzedaż pod koniec 2026 roku, przesunięcie aktu notarialnego na styczeń 2027 roku może oznaczać brak podatku. Liczy się data przeniesienia własności, a nie data umowy przedwstępnej – więcej o tej różnicy w artykule o umowie przedwstępnej i kredycie hipotecznym.
Mieszkanie z darowizny
Przy darowiźnie pięć lat liczy się od końca roku, w którym otrzymałeś mieszkanie. Okres posiadania przez darczyńcę nie jest doliczany.
Mieszkanie ze spadku
Przy spadku obowiązuje korzystniejsza reguła, stosowana od 2019 roku: pięć lat liczy się od końca roku, w którym nieruchomość nabył spadkodawca. Jeśli rodzice kupili mieszkanie dawno temu, spadkobierca może je sprzedać bez PIT, nawet jeśli dziedziczenie nastąpiło niedawno.
Planujesz kredyt hipoteczny? Porównaj oferty banków 2026
Sprawdź aktualny ranking i policz ratę w 15 sekund — bez wpływu na Twój BIK.
Artykuł zawiera linki afiliacyjne. Jeśli skorzystasz z oferty, możemy otrzymać prowizję — bez dodatkowych kosztów dla Ciebie.
Ile wynosi podatek i jak obliczyć dochód
Dochód to przychód ze sprzedaży (cena wynikająca z umowy, o ile odpowiada wartości rynkowej) pomniejszony o koszty. Od dochodu płaci się 19% podatku. Do kosztów można zaliczyć m.in.:
- udokumentowaną cenę nabycia mieszkania,
- nakłady zwiększające wartość lokalu, poniesione w czasie posiadania (np. remont, wykończenie) – udokumentowane fakturami,
- koszty notarialne i opłaty sądowe przy zakupie, podatek od czynności cywilnoprawnych,
- koszty sprzedaży, np. wynagrodzenie pośrednika czy wycenę.
Przy spadku i darowiźnie kosztem może być m.in. zapłacony podatek od spadków i darowizn przypadający na zbywany lokal oraz udokumentowane nakłady.
Sprzedaż bez zysku lub ze stratą
Jeśli cena sprzedaży jest równa kosztom albo niższa, dochód nie powstaje i nie ma podatku do zapłaty. Mimo to sprzedaż przed upływem pięciu lat trzeba wykazać w PIT-39. Straty ze sprzedaży nieruchomości nie można przy tym rozliczyć z innymi dochodami, np. z pensją czy z działalnością gospodarczą. Uwaga też na cenę – jeśli wyraźnie odbiega od wartości rynkowej bez uzasadnionej przyczyny, urząd skarbowy może ją zakwestionować i określić przychód w wysokości rynkowej.
PIT-39 – kiedy i jak go złożyć
Dochód ze sprzedaży nieruchomości rozlicza się w osobnym zeznaniu PIT-39, a nie w PIT-37 czy PIT-36. Składa się je za rok, w którym doszło do sprzedaży, w terminie rocznego rozliczenia, czyli do końca kwietnia następnego roku. W tym samym terminie trzeba zapłacić podatek. PIT-39 składa się także wtedy, gdy korzystasz z ulgi mieszkaniowej i ostatecznie nie zapłacisz nic.
Ulga mieszkaniowa – jak uniknąć podatku
Najważniejszym sposobem na legalne zmniejszenie lub wyzerowanie podatku jest ulga mieszkaniowa. Zwolnienie przysługuje, jeśli przychód ze sprzedaży wydasz na własne cele mieszkaniowe w ciągu trzech lat, licząc od końca roku, w którym nastąpiła sprzedaż.
Zwolniona część dochodu jest obliczana według proporcji:
dochód zwolniony = dochód × (wydatki na własne cele mieszkaniowe ÷ przychód ze sprzedaży)
Jeśli wydasz cały przychód, zwolniony jest cały dochód. Jeśli wydasz tylko połowę przychodu, zwolniona będzie połowa dochodu, a od reszty zapłacisz podatek.
Co zalicza się do własnych celów mieszkaniowych
- zakup innego mieszkania lub domu, w którym zamieszkasz,
- budowa, rozbudowa, remont lub modernizacja własnego lokalu,
- zakup gruntu pod budowę własnego domu,
- spłata kredytu hipotecznego zaciągniętego na nabycie nieruchomości – również tej sprzedawanej, jeśli kredyt wzięto przed sprzedażą.
Nieruchomość, na którą wydasz pieniądze, ma służyć zaspokojeniu Twoich własnych potrzeb mieszkaniowych. Zakup lokalu wyłącznie pod wynajem nie daje prawa do ulgi. Jeśli w ciągu trzech lat okaże się, że nie wydałeś pieniędzy zgodnie z deklaracją, trzeba złożyć korektę i dopłacić podatek z odsetkami.
Planujesz kupno kolejnego mieszkania z kredytem? Warto wcześniej sprawdzić, jak różnią się oferty na rynku pierwotnym i wtórnym.
Planujesz zakup nieruchomości lub refinansowanie? Sprawdź warunki kredytu hipotecznego w Millennium Bank — wniosek online.
Sprawdź kredyt hipoteczny w Millennium →
Materiał zawiera link partnerski. Serwis może otrzymać wynagrodzenie za pośrednictwo, co nie wpływa na cenę oferty dla Ciebie.
Przykład rozliczenia sprzedaży
Poniższe kwoty są umowne i służą wyłącznie zilustrowaniu mechanizmu:
- przychód ze sprzedaży: 600 000 zł,
- koszty (cena zakupu, notariusz, udokumentowany remont): 450 000 zł,
- dochód: 150 000 zł.
Bez ulgi podatek wyniósłby 19% z 150 000 zł, czyli 28 500 zł. Jeśli sprzedający w ciągu trzech lat wyda 300 000 zł na zakup nowego mieszkania dla siebie, zwolniona będzie połowa dochodu (300 000 ÷ 600 000). Podatek zostanie policzony od 75 000 zł i wyniesie 14 250 zł. Wydanie całych 600 000 zł oznaczałoby pełne zwolnienie.
Sprzedaż a kredyt hipoteczny i zmiany w przepisach
Jeśli mieszkanie jest obciążone hipoteką, przy sprzedaży bank otrzymuje środki na spłatę zadłużenia, a sprzedający – resztę. Sama spłata kredytu nie zwalnia z podatku, ale – jak wyżej – spłata kredytu zaciągniętego na zakup może być wydatkiem w ramach ulgi mieszkaniowej. Warto też sprawdzić umowę kredytu pod kątem ewentualnych kosztów wcześniejszej spłaty.
W dyskusji publicznej pojawiły się projekty zaostrzenia ulgi mieszkaniowej od 2027 roku. Na razie są to wyłącznie projekty – w 2026 roku obowiązują zasady opisane w tym artykule. Jeśli planujesz sprzedaż na przełomie lat, śledź zmiany w przepisach i w razie wątpliwości skonsultuj się z doradcą podatkowym albo wystąp o interpretację indywidualną.
Jeżeli z kolei kupujesz, a nie sprzedajesz, zajrzyj do naszego przewodnika kredyt hipoteczny 2026 – jak go dostać i ile kosztuje.
Najczęściej zadawane pytania
Od kiedy liczy się 5 lat przy sprzedaży mieszkania?
Od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie. Mieszkanie kupione w 2021 roku można sprzedać bez PIT od 1 stycznia 2027 roku.
Czy przy sprzedaży mieszkania ze spadku trzeba płacić podatek?
Przy spadku pięć lat liczy się od końca roku, w którym nieruchomość nabył spadkodawca. Jeśli ten okres już minął, sprzedaż jest zwolniona z PIT.
Jaki PIT składa się po sprzedaży mieszkania?
PIT-39, do końca kwietnia roku następującego po sprzedaży. Trzeba go złożyć również wtedy, gdy korzystasz z ulgi mieszkaniowej.
Ile czasu mam na wydanie pieniędzy w ramach ulgi mieszkaniowej?
Trzy lata, licząc od końca roku, w którym sprzedałeś mieszkanie. Zwolniona część dochodu zależy od proporcji wydatków do przychodu.
Czy zakup mieszkania na wynajem pozwala skorzystać z ulgi?
Nie. Wydatek musi służyć Twoim własnym potrzebom mieszkaniowym, a zakup lokalu wyłącznie pod wynajem tego warunku nie spełnia.
